[필요비vs 유익비] 개념설명 및 분쟁예방

안녕하세요..

레드온입니다.

보증금 관련 계정을 공부하다가 갑자기 모르는 용어가 나왔네요~

'필요비'와 '유익비'

이게 도대체 뭘까요?  ㅎㅎㅎ

필요비라함은 물건을 통상 사용한 데 적합한 상태로 보존하고 관리하는 데 지출되는 비용입니다.

유익비라함은 필요비 이외의 비용으로 물건의 개량이나 물건의 가치를 증가시키기 위하여 지출된 비용입니다.

임차인이 필요비, 유익비를 청구할 수 있는 것은 임차한 주택이 수리를 하지 않으면 사용할 수 없는 정도가 되어야 하는 것으로서 임대인(집주인)에게 미리 통지하여 수리를 요구하였지만 이를 거부하거나 수리해 주지 않음으로 인하여 주거생활이 곤란할 정도가 되어야 합니다.

예를 들면 보일러가 고장났을 경우 보일러 수리비, 화장실, 씽크대 등이 자연 마모로 인하여 고장난 부분이 있어서 사용하는데 지장이 있어서 수리를 했을 때는 필요비 유익비 상환청구를 임대인에게 할수 있습니다.

필요비라함은 물건을 통상 사용한 데 적합한 상태로 보존하고 관리하는 데 지출되는 비용을 말하고 이에는 통상의 필요비와 평상적인 보존 이외에 지출하는 특별한 필요비가 있습니다.

유익비라함은 필요비 이외의 비용으로 물건의 개량이나 물건의 가치를 증가시키기 위하여 지출된 비용을 말합니다.

①필요비

1) 민법상 임대차관계에 있어서 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료여부와 관계없이 임대인에 대하여 그상환을 청구 할 수 있으며 임대인은 이를 상환하여야 하는 비용입니다.

필요비의 범위는 단순히 목적물 자체의 원상을 유지하거나 그 원상을 회복하는 비용에 한하지 않고 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용을 포함합니다.

2) 필요비는 보존에 관한 비용으로 임대인에게 수선의무가 있으므로 그 비용을 임대차 종료전이라도 언제든지 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대차 기간중에 목적물의 하자가 발생하였을 때에 그 하자가 심각하여 간단한 수선 유지 수준으로 계약 목적을 달성할 수 없었을 때에는 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환해 달라고 할수 있습니다.

예를 들면 건물 누수, 파손으로 인한 수리비, 보일러 수리비, 화장실, 씽크대 등이 자연 마모로 인하여 고장난 부분이 있어 사용하는데 지장이 있어서 수리를 했을 때는 필요비에 해당합니다.

판례1) 임차인이 비가 새는 지붕을 개수하고 배수가 되지 않는 하수도관도 수리하고 물이 나오지 않는 상수도관을 수리하는 등의 비용은 임차건물의 보존, 관리를 위하여 지출한 비용으로써 필요비라고 할 것이므로 임대인이 지급할 의무가 있다(서울지방법원 1994.11.23.선고 94가단48859 판결 참조)

판례2) 점유자가 점유물을 이용한 경우에는 민법 제203조 제1항 후단 규정의 정신에 비추어 점유자는 회복자에 대하여 통상의 필요비를 청구하지 못한다 할 것이다.(대판 1964. 7. 14. 63다1119호)

판례3) 기계의 점유자가 그 기계장치를 계속 사용함에 따라 마모되거나 손상된 부품을 교체하거나 수리하는 데에 소요된 비용은 통상의 필요비에 해당하고, 그러한 통상의 필요비는 점유자가 과실을 취득하면 회복자로부터 그 상환을 구할 수 없다.(대판 1996. 7. 12. 95다41161, 41178호)

 

②유익비

민법 626조의 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용입니다.

지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용, 수도 시설 설치 비용, 건물의 유리문 개설 또는 섀시 또는 이중창을 달기 위한 비용, 방범창 설치 비용, 토지 개량에 소요된 비용, 도로의 아스팔트 포장 비용, 실개천 복개 비용 등등이 유익비로 인정되고 있습니다.

건물입구의 진입로 등을 콘크리트 등으로 포장한 경우에는 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정하지 않고 있습니다.

판례1) 음식점 경영에 필요한 시설을 하기 위하여 임차인이 스스로 지출한 비용은 임대인이 상환의무를 지는 유익비 또는 필요비에 해당하지 않는다고 하였습니다.

판례2) 유익비로 인정한 판례는 오랜 기간동안 음식점영업장소로 사용되어온 점포를 임차하면서 직접 임대인에게 시설비조로 금원을 지급하였고 임대인은 그 금원을 가지고 시설을 개조하는데 사용하였으며 향후에도 특단의 사정이 없는 한 임대인이 그 스스로나 또는 타인에게 임대하여 같은 장소에서 같은 시설을 이용하여 동종의 영업을 계속할 것으로 보이는 사정이라면 임차인이 임대인에게 지급한 위 금원은 그 수수명목이나 형식여하에 불구하고 실질에 있어서 음식점영업장소로서의 가치를 증진시키기 위하여 지출된 유익비로 보는 것이 상당하다.

판례3) 자기들의 생산고를 높이기 위하여 토지에 적지 않은 퇴비 기타 비료를 넣고 또 배토 등을 하여 완전한 열전으로 만듬에 소요된 비용은 객관적으로 유익비로 볼 수 없고 경작자 자신들의 부담할 통상의 필요비라 할 것이다. (대판 1966. 12. 20. 66다1857호)

판례4) 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.(대판 1994. 9. 30. 94다20389, 20396호)

판례5) 이 사건 건물 중 피고가 임차한 이 사건 점포에서 카페영업을 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것이 아니어서, 이를 위하여 지출한 돈은 원고가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다.(대판 1991. 10. 8. 91다8029호)

판례6) 이 사건 건물을 임차한 후 그 곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,000,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하였고, 그로 인하여 현재에도 금 8,500,000원 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라 할 수 없다.(대판 1993. 10. 8. 93다25738, 93다25745호)

판례7) "건물의 임차인이 임대차 관계종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다"(대법원 1975.4.22.선고, 73다2010 판결: 1995.6.30.선고, 95다12927 판결)고 판시하고 있으므로, 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환 청구할 수 없다고 할 것입니다.

③ 권리행사 및 기간

필요비 및 유익비의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환 받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다.(제654조, 제617조)

청구 비용은 지출한 비용의 전부이며, 다만 임차인이 간단히 수선 가능한 경우는 임차인의 부담으로 한다(대법 1983.9.27 83 도2096 판결)

제626조(임차인의 상환청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

④ 임의규정

임차인의 비용상환청구권에 관한 규정은 임의규정이다. 따라서 당사자는 비용상환청구권을 포기(배제)하는 특약을 할 수 있습니다.

제623조 (임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용,수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

제627조 (일부멸실등과 감액청구,해지권)

①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용,수익 할 수 없는 때에는 임차인은 그부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구 할 수 있다.

제634조 (임차인의 통지의무)

임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

상기 사항등으로 임대차 계약 기간중, 또는 계약기간 종료후에 분쟁이 발생하는 경우가 가끔씩 있습니다.

이러한 때에는 당사자간의 합의로 해결하는 것이 가장 바람직하지만 소송으로 이어지는 경우도 있습니다.

출처: http://bdswd.blog.me/130134031306  동탄박사님으로부터

 

잘 설명이 되셨나요?

저두 열공하고 있습니다. 모두들 화이팅!!!